Nous restons toujours à l’écart de l’immobilier dit résidentiel sauf dans le cadre d’opportunités liées à l’investissement en nue-propriété ou des investissements dont les prix nous semblent cohérents par rapport au marché ou à la situation géographique.
Il nous semble surévalué par rapport à un marché atone et compliqué. Seules certaines villes comme Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Lille, Strasbourg ont vu leurs actifs se valoriser.
Nous préférons les SCPI dont les rendements servis continuent à évoluer autour de 4.8%.
2019 a encore une fois confirmé le succès record des SCPI auprès des investisseurs. Les SCPI répondent en effet aux objectifs de clients désireux de coupler rendement et sécurité, dans un contexte où les placements sans risque n’offrent plus aucune rémunération.
Elles offrent à la fois une diversification géographique, sectorielle et une certaine souplesse en vous éloignant de tout souci de gestion locative.
Les SCPI peuvent être acquises en direct – par investissement de fonds propres ou par recours à l’emprunt – mais elles constituent également un support éligible à l’assurance vie, pour qui saura s’entourer des partenaires compétents offrant une gamme intéressante et un suivi adapté… !
Quels avantages au positionnement en parts de SCPI au travers de l’assurance vie ?
- Profiter de la fiscalité de l’assurance vie :
- Sur les revenus: les loyers ne sont pas taxés au titre des revenus fonciers mais au titre des rachats dans l’assurance vie. Ce qui offre le double avantage : assiette imposable moins importante et taux de taxation plus faible (flat tax de 30%).
- En cas de succession:
| Âge de l’assuré au moment du versement des sommes |
Taxation des capitaux décès |
|
Moins de 70 ans |
Exonération jusqu’à 152 500€ par bénéficiaire.
Puis taxation spécifique de 20% entre 152 501 € et 700 000 € Et taxation spécifique de 31.25 % au-delà de 852 500€ SAUF CONJOINT et concubin pacsé |
| Plus de 70 ans | Exonération des produits.
Exonération des primes jusqu’à 30 500€ par assuré. Taxation aux droits de succession au-delà en fonction du lien de parenté entre assuré et bénéficiaire |
- Délai de jouissance réduit voire supprimé, selon les compagnies.
Le délai de jouissance correspond au délai pendant lequel le positionnement sur les parts de SCPI n’est pas productif de revenus.
- Liquidité assurée par la compagnie (à la valeur de retrait ou de remboursement)
- La décote entre prix de souscription et valeur de retrait est réduite.
- Possibilité de choisir la distribution ou la capitalisation des loyers
- En cas de distribution, les loyers sont détachés et reversés au sein du contrat, sur un support choisi par le souscripteur.
- En cas de capitalisation, les loyers sont réinvestis sur le support SCPI lui-même, venant ainsi augmenter régulièrement le nombre de parts détenues
A noter cependant que la quote-part de SCPI est souvent plafonnée au sein du contrat (il n’est pas possible d’investir exclusivement en parts de SCPI) et que le support SCPI est soumis aux frais de gestion du contrat, comme tout autre support présent dans le contrat.
Seule une étude précise des objectifs et la situation de l’investisseur permettra de déterminer quel mode de détention sera le plus judicieux…